5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老m是什么意思性取向(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(m是什么意思性取向de)提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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