“现在的房地产很难再出现像过(guò)去十年的系统性行情。”思(sī)睿集(jí)团(tuán)合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关(guān)注度从板块向(xiàng)单个标的(de)转移(yí)。上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出(chū)，从(cóng)行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的(de)空间已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选择，需(xū)要(yào)非(fēi)常(cháng)小心，避(bì)免选了半天，标的公司(sī)出现爆(bào)雷的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的(de)、杠杆(gān)率较低的(de)、此前(qián)没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关注一(yī)下今年房地(dì)产的开发资金来源，可(kě)以发现，其(qí)实银(yín)行的(de)信(xìn)贷倾(qīng)向是(shì)不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要资金来源来自(zì)新盘(pán)的销售。但今年(nián)新房的销售情(qíng)况相(xiāng)较一(yī)般。再关注一下，哪些房(fáng)企能(néng)从(cóng)银行(xíng)拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有国企(qǐ)背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业(yè)出现了(le)一个很明(míng)显(xiǎn)的分(fēn)化，无论是在(zài)销售，还(hái)是融资等(děng)各(gè)个方(fāng)面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相(xiāng)对(duì)较好，但(dàn)没有国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在(zài)房地产行(xíng)业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何(hé)挖(wā)掘，我们会特别重(zhòng)视企(qǐ)业(yè)的成本优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低水平；利(lì)润(rùn)率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的；建安成本是(shì)否也是业内(nèi)最低(dī)的；这些都是我们看重的一(yī)家房企(qǐ)的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要(yào)注意的是，能够同(tóng)时满(mǎn)足上(shàng)述条件的(de)房企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房(fáng)企出现了“三(sān)道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南(nán)城(chéng)投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了(le)“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着(zhe)较稳健(jiàn)特色的(de)国(guó)央企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始大举扩张(zhāng)。而这无(wú)疑又进一步考验(yàn)着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其(qí)配(pèi)置(zhì)的一(yī)家(jiā)房企进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷(dài)比例都维(wéi)持(chí)在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显感觉(jué)到机会(huì)来了(le)，其(qí)开(kāi)始在(zài)一线城市进行大举拿地(dì)，净负债率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房(fáng)企新购入地块也实现了(le)快(kuài)速的开盘利(lì)用率，预计今(jīn)年会(huì)有更(gèng)多的(de)楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最(zuì)后的(de)赢(yíng)家”的特(tè)点。一(yī)方面(miàn)，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去(qù)年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线城市(shì)，另外一半也主要集中在强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度(dù)让人感觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房(fáng)企(qǐ)的净负债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来(lái)，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更加严格(gé)怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业(yè)的复(fù)苏速(sù)度并没有那么(me)快(kuài)，所以要规(guī)避公司净负债率提(tí)高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较(jiào)积极的房企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中交地(dì)产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房(fáng)企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地(dì)产净负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行较(jiào)积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也(yě)较好(hǎo)地控(kò怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接ng)制了公司的扩张(zhāng)速度(dù)与净负(fù)债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实际上，他们是(shì)以同一筛(shāi)选标(biāo)准来看国央企(qǐ)与民营房企，但在(zài)各维(wéi)度的实际表现上，国央企确(què)实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低(dī)，融资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央(yāng)企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十(shí)大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国(guó)回报灵(líng)活配置混(hùn)合型证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募(mù)珠海阿(ā)巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集(jí)团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的(de)基本(běn)面表现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团在业(yè)绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等(děn怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接g)多维度都表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季度(dù)，滨(bīn)江(jiāng)集团更(gèng)是实现了(le)扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战(zhàn)略(lüè)布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭(háng)州地区(qū)的营收比重只占(zhàn)到(dào)近(jìn)六成。近(jìn)三(sān)年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为(wèi)积极，根(gēn)据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出(chū)表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的(de)房企(qǐ)排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期(qī)，滨江集(jí)团更(gèng)是(shì)迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地(dì)产(chǎn)开发只(zhǐ)是房(fáng)地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链(liàn)上的(de)中游环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料(liào)端(duān)息(xī)息相关(guān)，新(xīn)盘(pán)开工不足导致上游不(bù)被看好，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔法的(de)思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产(chǎn)行业在进入(rù)存量房时(shí)代，所(suǒ)以对(duì)地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的(de)家(jiā)装家居领域，我们相(xiāng)对看好(hǎo)，因为(wèi)居民(mín)保有的(de)住房规模越来(lái)越大，随着(zhe)时间的(de)增加(jiā)，内装更新(xīn)的需(xū)求也会越(yuè)来越多。美国(guó)过(guò)去的数据(jù)充分说明了这(zhè)一点，在新(xīn)房销售(shòu)见顶之后，家具消(xiāo)费的增长(zhǎng)却(què)一直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行(xíng)业(yè)，例如消(xiāo)费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士(shì)表示(shì)。

　　而(ér)根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是(shì)来自家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它们(men)分别是富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上(shàng)，年(nián)内迄今(jīn)涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类(lèi)产品的研发、设计(jì)、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一季(jì)度报告显示，报告期(qī)内(nèi)，富(fù)安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一季报(bào)的(de)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，能够发(fā)现该股早已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的(de)中欧价值发现、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值和私募的明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和(hé)大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润(rùn)，公司都(dōu)实(shí)现了同(tóng)比双升。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广(guǎng)发基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季报(bào)中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回报均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这两只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家(jiā)居十(shí)大流通股股东(dōng)中仅有的两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的(de)是，他似乎(hū)对于定制家(jiā)居类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外(wài)，下游的(de)物(wù)业股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不过这类标的(de)大多在香港上市，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个(gè)高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的(de)是市场化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的(de)，每年到(dào)期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到(dào)滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提(tí)价的公司很少，因为(wèi)物(wù)业公司很(hěn)容易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人员成本的年(nián)度增长，不过(guò)服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意(yì)，能做到提(tí)价难(nán)度是非常大(dà)的。但是该公司(sī)能在(zài)业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的(de)定位和比较(jiào)好的服务是有关系(xì)的。”他(tā)进(jìn)一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接