“现(xiàn)在的房(fáng)地产(chǎn)很(hěn)难再出(chū)现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化(huà)的愈加明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块(kuài)向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业绩，还是(shì)估(gū)值，房地产都已经双(shuāng)杀到(dào)了最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地杀到(dào)了底部，再往下的空(kōng)间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛道(dào)中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大的国资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金(jīn)来(lái)源，可(kě)以发(fā)现，其实银(yín)行的信贷(dài)倾向是(shì)不太愿(yuàn)意(yì)给(gěi)房企贷款的，房企的主要资(zī)金来(lái)源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新(xīn)房的销售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些(xiē)有国(guó)企背景(jǐng)的房(fáng)企，民营房(fáng)企相对比(bǐ)较困难，所以整个(gè)行业出现了一(yī)个很明显的分化，无(wú)论是在销售，还是融(róng)资等各个方面都非常明(míng)显。现在有国资背(bèi)景的房(fáng)企在资本(běn)市场表现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房企(qǐ)股价大(dà)多表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特(tè)别重视企业的成本(běn)优势，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是(shì)它的净借贷水平(píng)（净(jìng)负债率）是不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业(yè)内(nèi)最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最(zuì)低的(de)；这些都(dōu)是(shì)我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能够同时满足上述条件的房企并不(bù)多(duō)。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交(jiāo)地(dì)产、中国(guó)武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务指标称得(dé)上完(wán)全健康的(de)仍是少(shǎo)数(shù)。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而(ér)这(zhè)无疑又(yòu)进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但过于乐(lè)观的预判未来(lái)市场，以及过于激(jī)进(jìn)的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一(yī)家房企(qǐ)进行举例，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借贷(dài)比例都维持在(zài)33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠杆比例。而(ér)到(dào)2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三分之一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年(nián)会(huì)有更多的楼(lóu)盘(pán)入市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备(bèi)了(le)很多弹药(yào)，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集(jí)中在强(qiáng)二线和(hé)二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同样提(tí)醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的(de)扩张速(sù)度(dù)让(ràng)人感觉(jué)又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的(de)两年市场(chǎng)没(méi)有(yǒu)想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡(héng)量一家房企的扩(kuò)张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标(biāo)准要(yào)比“三道红(hóng)线”对房企的净负债率要求不得高于100％要(yào)更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度并没有那第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手么快(kuài)，所以要规(guī)避公司净负(fù)债率提(tí)高到一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在(zài)2022年拿地较积(jī)极(jí)的(de)房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华(huá)润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企在践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张速度(dù)与净负债(zhài)率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手(bīn)江集团(tuán)等个别民(mín)营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民(mín)营(yíng)房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更胜一(yī)筹。如国央企的(de)融资成本(běn)更低(dī)，融(róng)资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然(rán)而然就具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽(suī)然对比民营房(fáng)企，机(jī)构更加看好国央(yāng)企，但(dàn)这(zhè)也并不意味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有(yǒu)少(shǎo)数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的(de)十大流通股(gǔ)东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵(líng)活配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保基(jī)金一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管(guǎn)理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据一季报，该(gāi)资(zī)产公(gōng)司的几只产(chǎn)品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其(qí)自身(shēn)的基(jī)本(běn)面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近(jìn)三年时间(jiān)，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本(běn)土(tǔ)房(fáng)企(qǐ)的滨(bīn)江集团仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团在业(yè)绩表现、销(xiāo)售(shòu)规(guī)模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集(jí)团更是(shì)实(shí)现了扣非归母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍能保持(chí)自身业(yè)绩(jì)的持(chí)续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关(guān)系密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集团有近七成(chéng)营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居(jū)杭州房(fáng)企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的(de)土储补充同样较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较(jiào)突(tū)出表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房(fáng)企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已(yǐ)冲(chōng)进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期(qī)，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集中调(diào)研(yán)。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产开(kāi)发只是房(fáng)地产产业(yè)链上的(de)中(zhōng)游环(huán)节，其(qí)上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用行业(yè)主要包括(kuò)中介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环节与上游材(cái)料端息息相关(guān)，新(xīn)盘(pán)开工不(bù)足导致(zhì)上游不被看好，机(jī)构寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏消费属(shǔ)性(xìng)的家装家居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越(yuè)来(lái)越多。美(měi)国过去的(de)数据(jù)充分(fēn)说(shuō)明了这一点，在新房销(xiāo)售见(jiàn)顶之后，家具消费的(de)增(zēng)长却(què)一直都很(hěn)好。对于(yú)地产产业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行(xíng)业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相关赛(sài)道(dào)龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计，目前(qián)暂居前两位(wèi)的(de)都是来(lái)自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在(zài)月(yuè)线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创(chuàng)“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报(bào)告(gào)期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成(chéng)为基金重仓股的(de)天下，彼(bǐ)时(shí)包括公募的(de)中(zhōng)欧价值发现、中欧(ōu)潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出(chū)现，占据了半(bàn)壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金(jīn)经理曹(cáo)名长在(zài)管(guǎn)的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)股票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时(shí)的家居板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓慢等多因素(sù)一度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块中年内(nèi)表现最(zuì)好的(de)是(shì)志(zhì)邦家(jiā)居。同一(yī)时间段(duàn)，该股年内上(shàng)涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是(shì)归母(mǔ)净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标的情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品均(jūn)登榜十(shí)大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺(fǎng)外(wài)，下游的物业(yè)股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港(gǎng)上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难题(tí)。对(duì)此(cǐ)，前(qián)述上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛(máo)利(lì)的行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务为例，它在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到期(qī)的合同(tóng)里提价成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目(mù)到期之后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还(hái)能做到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的(de)公司很少，因为物业公(gōng)司很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能做到提价难(nán)度(dù)是(shì)非常大的(de)。但是(shì)该公司能在业内做到到(dào)期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系(xì)的。”他进一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手