OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐含收自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了(le)三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们(m自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么en)在(zài)资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台(tái)目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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