近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子来观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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