5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的(de)逻承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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