近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的(de)短期(qī)博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉