文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面在办公室做剧烈运动，卫生间做剧烈运动看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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