导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说>

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gè夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说ng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。