文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自(zì)身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；198扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌1-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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