5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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