5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月(yu美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗è)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一(美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑(jí)在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩(jì)的回正，美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗