5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出(ch彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方ū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都(dōu)彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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