万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīn1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升g)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升p>

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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