5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示地金额/销售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yu九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示è)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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