多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(pi盱眙的邮编号码是多少啊ào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá盱眙的邮编号码是多少啊)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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