万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看)产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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