万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米)公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米>

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？