5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(có海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命ng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投(t海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命óu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命