5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的(de)杠(gāng)杆预期收益率计算公式 预期收益率是什么率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(预期收益率计算公式 预期收益率是什么guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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