饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明(míng)码标价妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁(l妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西ìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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