近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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