万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人被中生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语国(guó)信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱(qiá生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语n)款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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