导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(gu一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗ó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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