OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园项目的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息(xī)的第一时(shí)间即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标(biāo)准、租金(jīn)纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和(hé)张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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