5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整(zhěn小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段g)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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