万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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