文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间(jiān)的(de)购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保(季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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