5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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