近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募RE五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗ITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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