文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子p>

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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