万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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