近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投(tóu)资。破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗p>

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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