文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰