近两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

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