“现在(zài)的房地产很难再(zài)出现(xiàn)像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业(yè)分化(huà)的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投资者(zhě)的关注度从板块(kuài)向(xiàng)单个标的转移。上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再(zài)往下的(de)空间已经不大(dà)了。

　　三(sān)道红社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔法重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻(xún)找房(fáng)地产个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公(gōng)司出现爆雷(léi)的情况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需要(yào)满足以下三个(gè)基准：有大(dà)的国(guó)资(zī)背景(jǐng)的、杠杆率较(jiào)低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关(guān)注一下(xià)今年房地产的(de)开发资金来源，可(kě)以发现，其实银行的(de)信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意给房(fáng)企贷款的(de)，房企的主(zhǔ)要资金来(lái)源(yuán)来自新盘的销(xiāo)售。但今年新(xīn)房的(de)销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还(hái)是那些(xiē)有国企背(bèi)景的(de)房企，民(mín)营房企(qǐ)相对比较(jiào)困(kùn)难，所以整个行业出(chū)现了(le)一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论是在(zài)销售，还是融资等各个(gè)方面都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民营房企股价大(dà)多表(biǎo)现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的(de)成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是(shì)行业内的最低水平；利润率是不是行(xíng)业(yè)内(nèi)最高的；融资成本是(shì)否是行业内最低的；建安成(chéng)本是否也是(shì)业内最低(dī)的；这些(xiē)都(dōu)是我(wǒ)们看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足上(shàng)述(shù)条(tiáo)件(jiàn)的房(fáng)企并不多。即便是(shì)在国央企(qǐ)中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得(dé)上完全健康的(de)仍是(shì)少数。而(ér)更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不(bù)少国(guó)企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着国(guó)央企的(de)资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未(wèi)来(lái)市(shì)场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维持在(zài)33％左右，完全(quán)没有(yǒu)增加杠(gāng)杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这家房企明(míng)显感觉(jué)到机(jī)会来了，其(qí)开始(shǐ)在(zài)一线城市(shì)进行大举(jǔ)拿地，净(jìng)负债率也(yě)由此前(qián)的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企(qǐ)新购入地块也(yě)实(shí)现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于(yú)它本身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一半也(yě)主(zhǔ)要集中在强二线和二线城(chéng)市；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人感觉又回(huí)到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会(huì)时要出手，但(dàn)出(chū)手(shǒu)的(de)章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得(dé)太快，但(dàn)未来(lái)的两年市(shì)场没(méi)有(yǒu)想(xiǎng)象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量一(yī)家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，主要还是看(kàn)房企的(de)净负债率(lǜ)水平，在我看社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前房地产行业(yè)的复苏(sū)速度(dù)并(bìng)没有那么(me)快，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高(gāo)到一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地(dì)产、中国(guó)金茂(mào)、华(huá)发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利(lì)发(fā)展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居(jū)高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)在践行(xíng)较积(jī)极的(de)拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他(tā)们是(shì)以同一(yī)筛(shāi)选标准来看国(guó)央企(qǐ)与(yǔ)民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实际表(biǎo)现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融(róng)资渠道(dào)也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并不意味(wèi)着(zhe)，民营企业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同(tóng)样受(shòu)到机构(gòu)的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的(de)十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活(huó)配置混合(hé)型证券投资基金(jīn)”“全国社(shè)保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就长期持有滨江集(jí)团(tuán)。根据(jù)一(yī)季报(bào)，该(gāi)资产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自身的基(jī)本面表(biǎo)现存在一(yī)定关系(xì)。2020年以来的近(jìn)三(sān)年时间，房地产市场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企(qǐ)的(de)滨江集团仍是(shì)表现(xiàn)出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在(zài)业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多(duō)维(wéi)度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的2023年一季(jì)报(bào)，今(jīn)年一(yī)季度，滨江集(jí)团更是实现(xiàn)了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地(dì)产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自(zì)身业绩的持(chí)续增(zēng)长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近(jìn)七成营(yíng社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容)收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占(zhàn)到近(jìn)六成(chéng)。近三年持续(xù)稳居杭州房企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与此同(tóng)时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为(wèi)积极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的(de)较突出表现，也让(ràng)滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进(jìn)前(qián)十(shí)，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江集团(tuán)更是迎来(lái)多家机(jī)构的集中(zhōng)调(diào)研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日(rì)接受了(le)信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养(yǎng)老、新华(huá)养老(lǎo)等18家(jiā)机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布(bù)局(jú)重点(diǎn)移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产开发只是房地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)上的中游环节，其上游(yóu)主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供(gōng)应(yīng)商(shāng)，而下(xià)游应用行业主要(yào)包括中介(jiè)服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思路(lù)渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地产(chǎn)行业在进(jìn)入存(cún)量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属性的(de)家装家居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的住房(fáng)规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的(de)需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一(yī)点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具(jù)消费(fèi)的(de)增(zēng)长却一直(zhí)都(dōu)很好。对于地产(chǎn)产业链(liàn)，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分(fēn)中相关赛道龙头年内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前(qián)暂居前(qián)两位的都是来自(zì)家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们(men)分别是(shì)富安(ān)娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安(ān)娜(nà)主要(yào)从事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠家(jiā)居、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥(yōng)有原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司(sī)一季报的十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，能够(gòu)发现该(gāi)股早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价(jià)值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在其(qí)中出现，占据了(le)半壁(bì)江山。需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，中欧的(de)两只基金都是价(jià)值派基金经理曹名(míng)长在管的产(chǎn)品，首季其同(tóng)时(shí)重(zhòng)仓的房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)股票还有金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度沉(chén)寂(jì)，不过(guò)好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年(nián)内(nèi)表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一时间(jiān)段(duàn)，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报中他管(guǎn)理的广发策略(lüè)优选和广(guǎng)发(fā)安宏回报均增加了持股，而这两只产品也(yě)成为志(zhì)邦家居十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有(yǒu)的两只公募(mù)。有(yǒu)意思的(de)是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居类标(biāo)的(de)情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一家赛道公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全(quán)部三只产品均(jūn)登榜十大(dà)流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多在香港上市(shì)，如何选择成为(wèi)难题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物(wù)业服务不(bù)是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是(shì)希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城(chéng)服务为例(lì)，它(tā)在中高端(duān)楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高(gāo)的，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还(hái)能(néng)做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的公(gōng)司很少，因为物业公司很容易一(yī)开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这(zhè)些固(gù)定人员成本的(de)年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意(yì)，能做到提价(jià)难度(dù)是非(fēi)常大的(de)。但(dàn)是该(gāi)公司能在业(yè)内做到到期之后(hòu)提价(jià)率比较高，这跟它的(de)定(dìng)位和比较好的服务是(shì)有关系(xì)的。”他进(jìn)一步强调。

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