万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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