5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年1沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思8万亿元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现(xiàn沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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