5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士(离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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