OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xi一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思à)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二(èr)级(jí)市场价(jià)格出一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内(nè一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思i)二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的(de)扩募(mù)说(shuō)明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次项目的(de)大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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