饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些(xiē)服务(wù)事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易(yì)双(其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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