近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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