文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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