饱受争议的(de)二(èr)手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成(chéng)额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些服务(wù)事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住(zkind用法固定搭配，kind用法总结hù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端等(děng)场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务，应kind用法固定搭配，kind用法总结当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需(xū)要看各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dàkind用法固定搭配，kind用法总结)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业(yè)性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付(fù)一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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