导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zháiln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变化(huà)幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式hù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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