5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨蜡的熔点是多少度江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及(jí蜡的熔点是多少度)过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之蜡的熔点是多少度举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 蜡的熔点是多少度