万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(mín虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌g)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌>“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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