饱受争议的(de)二手房(fáng)交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造(zào)成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于(yú)行业(yè)健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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