导读

　龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思