万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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